Сколько строится дом: сроки по этапам и как записать их в договор

Суть

Сколько строится дом, решают стороны договора: подрядчик обязуется построить объект «в установленный договором срок» (пункт 1 статьи 740 Гражданского кодекса, дальше — ГК). В договоре называют начальный и конечный сроки работы. По согласованию сторон в нём можно предусмотреть и сроки завершения отдельных этапов работы — промежуточные сроки (пункт 1 статьи 708 ГК). Чисел по этапам — сколько дней или месяцев занимает каждый из них — в прочитанных источниках нет.

Для гражданина, который заказывает дом у организации или ИП исключительно для нужд личных, семейных, домашних и иных, не связанных с предпринимательством, действует и Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (его преамбула): срок выполнения работы устанавливают правила выполнения отдельных видов работ или договор, и если правила срок называют, договор может предусмотреть срок меньшей продолжительности (пункт 1 статьи 27). Срок по этому закону может определяться датой или периодом, к которым работу нужно закончить, и (или) датой или периодом, к которым исполнитель должен к ней приступить (пункт 2 статьи 27), а по соглашению сторон договор может предусмотреть и сроки завершения отдельных этапов работы (абзац второй пункта 3 статьи 27).

СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» на 7 октября 2026 года не находится ни в реестрах ФАУ «ФЦС», ни в базе сводов правил Росстандарта; в перечне документов добровольного применения, утверждённом приказом Росстандарта от 02.04.2020 № 687, он назван (пункт 272 перечня), но приказ после этого менялся. Срок, который подрядчик называет «нормативным», переносите в договор датой или числом дней.

Зимней стройке в СП 70.13330.2012 — своде правил «Несущие и ограждающие конструкции» — отведены отдельные подразделы, среди них «Производство бетонных работ при отрицательных температурах» (5.11) и «Возведение каменных конструкций в зимних условиях» (9.12). Файл по ссылке — текст без изменений, а действует свод с изменениями № 1, 3–8; последнее, № 8, утверждено приказом Минстроя России от 03.06.2026 № 353/пр и действует с 04.07.2026, кроме пунктов и приложений А, Б, В, Г, Д, Е, И, Ф, которые вводятся в действие с 1 марта 2027 года (пункт 2 приказа).

Что заложить в договор и смету

Срок в договоре определяется календарной датой или истечением периода — годами, месяцами, неделями, днями или часами, — а также событием, которое должно неизбежно наступить (части первая и вторая статьи 190 ГК).

условие	запись в договоре	основание
начало работ	дата или число дней после подписания договора	период начинает течь на следующий день после даты или события, которыми определено его начало (статья 191 ГК)
окончание	дата окончания всей работы и каждого этапа	если последний день срока нерабочий, днём окончания считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК)
перенос сроков	случаи, когда даты сдвигаются, и как это оформляют	начальный, конечный и промежуточные сроки можно изменить в случаях и в порядке, предусмотренных договором (пункт 2 статьи 708 ГК)
оплата этапов	сумма каждого платежа и день, к которому его вносят	оплату производят в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором (пункт 1 статьи 746 ГК)
техническая документация	кто её передаёт и к какой дате	это должно быть предусмотрено договором (пункт 2 статьи 743 ГК); если обстоятельства очевидно свидетельствуют, что заказчик, который по договору передаёт документацию, не сделает этого в установленный срок, подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую — приостановить (пункт 1 статьи 719 ГК)
бетон в зимних условиях	способ выдерживания и его цена отдельной строкой сметы	в пункте 5.11.7 СП 70 перечислены способ термоса, противоморозные добавки, электротермообработка, обогрев бетона горячим воздухом, в тепляках; цену работ определяет смета (пункт 1 статьи 743 ГК)
кладка в зимних условиях	на каком растворе кладут	такую кладку следует выполнять на цементных, цементно-известковых и цементно-глиняных растворах (пункт 9.12.1 СП 70)

Слово «график» в главе 37 ГК о подряде есть только в пункте 1 статьи 748 — в праве заказчика контролировать соблюдение сроков выполнения работ (графика). Сроки этапов, как сказано в начале, договор может предусмотреть по согласованию сторон, поэтому даты этапов согласуйте до подписи.

Как идёт стройка

Если не зависящие от подрядчика обстоятельства создают невозможность завершить работу в срок, он, обнаружив их, обязан немедленно вас предупредить и до ваших указаний работу приостановить (пункт 1 статьи 716 ГК).

Морозы приходят каждый год, и подрядчик может считать их таким обстоятельством, а вы — риском, который он должен был заложить в сроки; в тексте статьи 716 об этом прямо не сказано, и если договориться не получится, рассудит суд. Поводов для спора меньше, если договор заранее разделяет работы — какие ведут при отрицательных температурах и каким способом, а какие переносят на тёплое время — и говорит, как при этом сдвигаются сроки этапов.

Бетонную смесь при отрицательных температурах укладывают так, чтобы она не замёрзла там, где касается основания: состояние основания, его температура и способ укладки должны исключать такую возможность (пункт 5.11.4 СП 70).

Приёмка этапа

Получив сообщение подрядчика о готовности этапа, вы обязаны немедленно приступить к его приёмке, если договор предусматривает сдачу по этапам (пункт 1 статьи 753 ГК).

Контроль качества работ по возведению каменных зданий в зимних условиях следует осуществлять на всех этапах строительства (пункт 9.16.1 СП 70). Возводить здание без проверки фактической прочности раствора в кладке можно, пока возведённая часть по расчёту не вызывает перегрузки нижележащих конструкций в период оттаивания; дальнейшее возведение разрешается только после того, как раствор приобретёт прочность, подтверждённую данными лабораторных испытаний, не ниже требуемой по расчёту (пункт 9.16.2 СП 70).

Если подрядчик подвёл

Последствия просрочки, названные в пункте 2 статьи 405 ГК, наступают при нарушении конечного срока работы и иных сроков, установленных договором подряда (пункт 3 статьи 708 ГК). Срок этапа, не установленный договором, под это правило не подпадает, поэтому даты этапов вписывают в сам договор или в подписанный сторонами график к нему.

Какие требования предъявлять при нарушении сроков строительства, в том числе промежуточных, зависит ещё и от того, распространяется ли на договор закон о защите прав потребителей.