Гарантия на дом и сорванные сроки: что требовать с подрядчика

Суть

Кроме самого дома заказчик получает от подрядчика ещё две вещи — график и гарантию. Обе нужно записать в договор.

Гарантийный срок на частный дом закон не назначает — его устанавливает договор. Пока он идёт, дом должен соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 722 Гражданского кодекса), а подрядчик, если договор не говорит иного, гарантирует, что дом достигнет показателей из технической документации и им можно будет пользоваться по договору (пункт 1 статьи 755). Если договор не говорит иного, гарантия распространяется на всё, что составляет результат работы (пункт 2 статьи 722): не только на стены, но и на смонтированные сети.

График — это начальный и конечный сроки работы и, по согласованию сторон, сроки этапов (пункт 1 статьи 708). По ним считают просрочку, неустойку и момент, когда можно выйти из договора (пункт 2 статьи 715).

Что заложить в договор и смету

пункт	что записать	зачем
гарантийный срок	срок в годах — один на весь дом или отдельно на конструкции и сети	закон срока для частного дома не задаёт — его задаёт договор (пункт 1 статьи 722)
что покрывает	«весь результат работ»; исключения — закрытым списком	по умолчанию гарантия распространяется на всё, что составляет результат (пункт 2 статьи 722)
начало гарантии	с даты итогового акта — или по этапам, если принимаете частями	иначе её считают с момента, когда результат принят или должен был быть принят (пункт 5 статьи 724)
документы на оборудование	паспорта котла, насосов, окон — в перечне передаваемого с домом	без них нечем подтвердить гарантию производителя
график	даты начала, окончания и каждого этапа	подрядчик отвечает и за промежуточные сроки, если договор не говорит иного (пункт 1 статьи 708)
ваши обязанности	когда передаёте участок, документацию, решения по материалам	их задержка даёт подрядчику право требовать переноса срока, убытков или увеличения цены (пункт 1 статьи 718)
неустойка	процент в день за этап и за весь дом	без письменного соглашения договорной неустойки нет (части первая и вторая статьи 331)

Как идёт стройка

Когда сроки двигает заказчик. Если вы не оказываете содействия, которое обещали по договору, подрядчик вправе требовать возмещения убытков, переноса сроков или увеличения цены (пункт 1 статьи 718). А если вы не дали материалы, оборудование или документацию и это мешает работе, он вправе не приступать к ней или остановиться (пункт 1 статьи 719). Поэтому передачу участка, чертежей и ваших материалов оформляйте актами с датой: в споре о просрочке они покажут, чья она.

Когда подрядчик ссылается на поставщиков. Компания или ИП, нарушившие обязательство в своей деятельности, отвечают независимо от вины, если не докажут непреодолимую силу, — когда закон или договор не говорят иного. Нарушения со стороны их контрагентов, отсутствие нужных товаров на рынке и нехватка денег у должника такой силой закон не считает (пункт 3 статьи 401). «Задержал завод» — причина для их спора с заводом, а не для переноса вашего срока.

Новые сроки — только письменно. Изменить договор можно лишь в той форме, в какой его заключили, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452). Сообщение прораба «сдвинемся на месяц» само по себе сроки не меняет — нужно ваше согласие в той же письменной форме. Ею может стать и ответ «хорошо» в переписке (пункт 1 статьи 160), так что не соглашайтесь мимоходом. Если договор описывает порядок переноса сроков, действует он (пункт 2 статьи 708). Если перенос вызвал подрядчик, впишите в соглашение, что неустойка за уже прошедшие дни просрочки сохраняется: иначе новую дату могут истолковать как ваше согласие простить прошлую задержку.

Приёмка этапа

Дату итогового акта запишите так, чтобы её нельзя было оспорить: с неё идёт гарантийный срок, если договор не назначил другое начало (пункт 5 статьи 724). Когда этапы принимают по частям, пусть договор скажет, считается ли гарантия по каждому этапу или с последнего акта.

Гарантия прерывается на всё время, пока домом нельзя было пользоваться из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик (пункт 3 статьи 755). Найденный в гарантию недостаток не держите при себе: заявить о нём подрядчику нужно в разумный срок по обнаружении (пункт 4 статьи 755), и надёжнее письменно — претензией подрядчику.

Если подрядчик подвёл

Просрочка у заказчика-потребителя. Если дом для вашей семьи строит компания или ИП, за каждый день просрочки положена неустойка — три процента цены работы в день, а если эта цена в договоре не определена — общей цены заказа (пункт 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1). За срыв срока окончания этапа её считают до дня, когда этап закончен или вы предъявили другое требование. Сумма неустойки не может превышать цену этого вида работы, а если она договором не определена — общую цену заказа (пункт 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Если цена этапа в смете выделена, неустойку за его просрочку могут посчитать от неё, а не от цены дома.

Просрочка в договоре без потребителя. Здесь по Гражданскому кодексу неустойка — только письменная (части первая и вторая статьи 331). Суд вправе уменьшить явно несоразмерную неустойку, а с предпринимателя — лишь по его заявлению и в исключительных случаях: если будет доказано, что иначе вы получите необоснованную выгоду (пункты 1 и 2 статьи 333). Если из-за просрочки исполнение потеряло для вас интерес, вы вправе отказаться его принимать и потребовать убытков (пункт 2 статьи 405).

Недостаток в гарантию. Подрядчик отвечает за него, если не докажет, что причина — нормальный износ, неправильная эксплуатация, неправильная инструкция по эксплуатации, которую составили вы или ваши люди, или ненадлежащий ремонт, сделанный вами или по вашему найму (пункт 2 статьи 755).

Гарантии нет или она короткая. Если гарантийного срока в договоре нет, требования по недостатку можно предъявить, если он обнаружен в разумный срок, но не позже пяти лет со дня передачи дома (пункт 2 статьи 724, часть вторая статьи 756). Если гарантия была короче двух лет и уже кончилась, предел те же пять лет, но теперь уже вы должны показать, что недостаток или его причина появились раньше, чем дом вам передали (пункт 4 статьи 724, часть вторая статьи 756). Потребителю такое бремя достаётся и без гарантии, и после гарантии короче пяти лет (пункты 4 и 5 статьи 29 закона о защите прав потребителей).

Сроки и гарантию проверяйте в договоре так же внимательно, как смету: их цена видна только тогда, когда что-то пошло не так.