Ипотека на строительство частного дома: что закон требует от договора подряда и как работает эскроу

Суть

С 1 марта 2025 года действует закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ о строительстве частного дома по договору подряда со счётом эскроу (статья 7): цену вы вносите не подрядчику, а на счёт эскроу в банке (часть 4 статьи 6). Закон применяется не ко всякому подряду, а только если стороны договорились размещать деньги на эскроу (часть 2 статьи 1). Заказчиком по такому договору может быть гражданин России, который строит на своём участке или на участке, полученном в аренду или безвозмездное пользование, подрядчиком — только организация или индивидуальный предприниматель (пункты 1 и 2 статьи 2).

Деньги на эскроу лежат всё время стройки. Банк перечисляет их подрядчику не позже пяти рабочих дней после того, как подрядчик представит сведения о государственной регистрации вашего права собственности на дом (часть 7 статьи 6). Проценты на эти деньги не начисляются, и вознаграждения банку за счёт никто не платит (часть 6). Если цену платите кредитными деньгами — в том числе ипотечным кредитом, — их тоже вносят на эскроу: закон прямо говорит, куда вернуть их при отказе от договора (часть 9). Обязанность оплатить цену считается исполненной с момента, когда деньги поступили на счёт (часть 3). Дополнительные условия кредитора ищите в кредитном договоре; ниже — то, что требует сам закон.

Что заложить в договор и смету

пункт	что записать	зачем
счёт эскроу	обязанность открыть счёт и банк: тот, что дал подрядчику целевой кредит на стройку, а если кредита нет — банк, о котором договорились; в обоих случаях — уполномоченный, из перечня Центрального банка	это условие закон делает обязательным (часть 3 статьи 5; уполномоченный банк — пункт 4 статьи 2)
срок внесения денег	за сколько дней после подписания вы вносите цену на счёт	деньги вносят только после подписания договора (часть 5 статьи 6)
срок окончания стройки	дата, к которой дом должен быть готов	срок депонирования не может быть дольше срока окончания стройки больше чем на шесть месяцев (часть 5 статьи 6)
смета	приложение к договору, из которого складывается цена	так строит цену примерная форма договора Минстроя (пункты 1.3 и 2.1 формы, утв. приказом от 17.01.2025 № 20/пр)
оформление права на дом	какой способ выбран и кто что делает: уведомления о строительстве или регистрация по передаточному акту	один из способов закон требует записать в договор (части 2 и 3 статьи 5)
домокомплект	покупаете ли его сами у производителя и как передаёте подрядчику	цена домокомплекта в этом случае в цену договора не входит (часть 4 статьи 5)
изменение цены	каким документом стороны её меняют	о новой цене обе стороны сообщают банку в течение пяти рабочих дней и меняют депонируемую сумму (часть 8 статьи 6)
материнский капитал	если платите им — обязанность уведомить банк при отказе от договора	это условие закон делает обязательным (часть 9 статьи 5)

Как идёт стройка

Проверьте подрядчика до подписи. Заключать такой договор вправе только организация или индивидуальный предприниматель, у которых есть идентификатор в единой информационной системе жилищного строительства и которые раскрыли в ней сведения о себе, о проектах домов и — если стройку кредитует банк — о банке для счёта эскроу (часть 1 статьи 3; часть 2 статьи 4). Если подрядчик строит по типовой проектной документации или из домокомплекта, сведения о них тоже должны быть в системе (часть 2 статьи 3). Номер идентификатора примерная форма договора ставит прямо в шапку.

Пока идут работы, деньги заблокированы. Если подрядчик строит на целевой кредит, ваш счёт эскроу открывают в банке, который этот кредит выдал (часть 4 статьи 6). Подрядчику деньги уходят после регистрации вашего права на дом (часть 7), а если вы откажетесь от договора — по соглашению о цене или решению суда (часть 9); выплат по ходу работ закон не предусматривает (часть 2).

Срок оформления права — тоже договорный. Закон № 186-ФЗ ставит в один ряд сроки работ и срок, за который вы оформляете право собственности на дом: и те и другие меняют исключительно по соглашению сторон, в порядке из договора (часть 8 статьи 5).

Приёмка этапа

Принимать работу по этапам вы обязаны, только если поэтапная сдача записана в договоре (пункт 1 статьи 753 Гражданского кодекса); в примерной форме Минстроя её нет — результат принимают целиком, актом сдачи-приёмки после выполнения всех обязательств (пункты 4.1 и 4.2). Закон называет документ о приёмке дома передаточным актом (часть 3 статьи 5). Если договор выбрал регистрацию по акту, в течение 14 рабочих дней после его подписания вы оформляете право собственности и передаёте подрядчику выписку из реестра недвижимости; по соглашению это может сделать сам подрядчик — без доверенности подать заявление с договором и актом (части 3 и 6 статьи 5; часть 3 — в редакции закона от 31.07.2025 № 304-ФЗ, действующей с 01.09.2026). Другой способ — уведомления по части 1 статьи 51.1 и части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса: по примерной форме первое направляют после заключения договора, второе — после окончания работ (пункты 3.3.3 и 3.3.4). Уведомления направляете вы и вы же получаете выписки из реестров уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства — или, по договорённости, всё это делает подрядчик от вашего имени (части 3 и 5 статьи 5 закона № 186-ФЗ в той же редакции).

Если вы в срок право не оформили, договор даёт подрядчику право сделать это самому без доверенности (часть 7 статьи 5): деньги подрядчик получит только после регистрации (часть 7 статьи 6).

Если подрядчик подвёл

Отказ от договора. Закон № 186-ФЗ отдельно описывает, что будет с деньгами, если вы откажетесь от договора по пункту 2 статьи 731 Гражданского кодекса, — такое право у заказчика дома для личных нужд есть до сдачи работы (пункт 3 статьи 740). Подрядчику причитается часть цены пропорционально работе, сделанной до вашего уведомления об отказе, и расходы, понесённые до уведомления для исполнения договора, если они в эту часть не вошли (пункт 2 статьи 731). Со счёта его сумму перечисляют по соглашению сторон о ней — закон называет его соглашением о цене — или по вступившему в силу решению суда, если одно из них появилось до конца срока депонирования; остаток — вам, а если цену платили кредитом — на ваш залоговый счёт, когда это условие есть в договоре с кредитором (часть 9 статьи 6 закона № 186-ФЗ). Если к концу срока решение суда ещё не вступило в силу, банк по заявлению любой из сторон продлевает срок до этого дня (часть 5).

Гарантия по форме Минстроя. Гарантийный срок по примерной форме идёт со дня приёмки; дефекты, допущенные по вине подрядчика, он устраняет за свой счёт и в сроки, согласованные с вами. Чтобы составить акт о дефектах, подрядчик присылает представителя; сколько рабочих дней у него на это со дня вашего письменного извещения, форма оставляет вписать в договор (раздел V). Если гарантийный срок не установлен, предельный срок обнаружения недостатков задаёт Гражданский кодекс (часть вторая статьи 756 с пунктом 2 статьи 724): пять лет со дня приёмки, как и для каркасного дома под ключ.

Перед подписью сверьте договор со статьёй 5 закона № 186-ФЗ: всё, что требуют части 2, 3 и 7, а при домокомплекте и маткапитале — части 4 и 9, должно в нём найтись.