Строительство дома под ключ: этапы, договор и смета от фундамента до ключей

Суть

Дом «под ключ» строят этапами: документация, фундамент, стены, кровля, окна и двери, инженерные сети, отделка, подключения и итоговая приёмка. Договор на это — строительный подряд, и главное в нём не слова «под ключ», а три вещи: из каких этапов состоит работа, к какой дате заканчивается каждый и как деньги привязаны к приёмке.

Проектная документация для индивидуального жилого дома законом не обязательна (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса). Но строить подрядчик обязан по технической документации и смете, а какую документацию составляют и кто её передаёт, определяет договор (пункты 1 и 2 статьи 743 Гражданского кодекса). Без чертежей и спецификаций подрядчика не с чем сравнить — поэтому эскиз «на салфетке» не заменяет рабочих чертежей, даже если закон их не требует.

Что заложить в договор и смету

пункт	что записать	зачем
этапы	перечень этапов с составом работ по каждому	этап — единица приёмки и оплаты
сроки	начальный и конечный сроки всей работы и промежуточные — по этапам	подрядчик отвечает за нарушение и промежуточных сроков (пункт 1 статьи 708)
смета	цена каждого этапа, а не одна сумма на дом	видно, за что платите и что уже оплачено
оплата	аванс — сумма и на что; платёж за этап — после его приёмки	без условия об авансе подрядчик не вправе его требовать (пункт 2 статьи 711)
участок и сети	когда передаёте участок, откуда стройка берёт электричество и воду, кто за них платит	участок вы обязаны предоставить вовремя; временные сети даёте, только если это записано в договоре, и платит ли за них подрядчик — тоже по договору (статья 747)
скрытые работы	какие работы принимают до закрытия и каким документом	иначе их качество потом не проверить
документы на выходе	исполнительные схемы, акты, паспорта и инструкции на оборудование	они нужны для эксплуатации и гарантии
технадзор	кто ваш инженер и какие у него полномочия в отношениях с подрядчиком	нанять его вы вправе без согласия подрядчика, а его функции записывают в договор подряда (статья 749)

Как идёт стройка

Документация и смета. До первого платежа у вас на руках должны быть чертежи, спецификация материалов и смета по этапам. Смета, которую составил подрядчик, становится частью договора с момента, когда вы её подтвердили (пункт 3 статьи 709).

Фундамент. Первый этап, где много скрытого: армирование, гидроизоляция, утепление цоколя. Принимайте их до засыпки и бетона — об этом отдельный разбор про акт скрытых работ.

Стены и кровля. Коробку дома и крышу принимают по документации: размеры, проёмы, узлы, материалы.

Окна, сети, отделка. Трубы и провода в стенах и полу — снова скрытые работы; их проверяют и фиксируют до чистовой отделки.

Подключения и итог. Подключение к сетям и итоговая приёмка завершают стройку; с приёмки, если договор не говорит иное, идёт гарантийный срок (пункт 5 статьи 724 и статья 756). Оформлять дом после стройки — уведомлять о завершении и регистрировать — отдельная задача собственника.

Пока идёт работа, вы вправе контролировать её ход, качество и график, не вмешиваясь в хозяйственные дела подрядчика (пункт 1 статьи 748). У подрядчика встречная обязанность: если ваши материалы, оборудование или документация непригодны или недоброкачественны, если ваши указания о способе работы могут вам навредить или если другие не зависящие от него обстоятельства грозят годности или прочности дома либо сроку, он обязан немедленно предупредить вас. До ваших указаний работу он приостанавливает (пункт 1 статьи 716).

Страхование. Договор может обязать сторону, на которой лежит риск случайной гибели или повреждения объекта и материалов, застраховать этот риск и предоставить другой стороне доказательства страхования — со страховщиком, страховой суммой и застрахованными рисками (пункт 1 статьи 742). До приёмки дома риск его случайной гибели или повреждения несёт подрядчик (пункт 1 статьи 741), а риск материалов и оборудования — та сторона, которая их предоставила, если договор не говорит иное (пункт 1 статьи 705): то, что купили и привезли вы, страхуйте сами. Что меняет приёмка этапа — в следующем разделе.

Приёмка этапа

Если договор ничего не говорит об оплате, всю цену платят после сдачи дома, выполненного надлежащим образом и в срок (пункт 1 статьи 746, пункт 1 статьи 711). Если подрядчик просит платить по этапам, запишите, что каждый платёж идёт только после акта этапа. Приняв этап, вы несёте риск его гибели или повреждения, если подрядчик в них не виноват (пункт 3 статьи 753). Принятый фундамент или коробку стоит застраховать или хотя бы оговорить, кто отвечает за них до конца стройки.

Итоговую приёмку делайте с документами: акты этапов и скрытых работ, исполнительные схемы, паспорта оборудования. Кодекс разрешает не принимать дом, если недостатки исключают его использование по назначению и не могут быть устранены ни подрядчиком, ни вами (пункт 6 статьи 753). Если вы строите для себя у компании или ИП, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» позволяет отказаться от договора и при существенных недостатках (пункт 1 статьи 29). Остальные недостатки впишите в акт со сроком устранения: на оговорённые в акте потом можно ссылаться (пункт 2 статьи 720), а приняв работу без проверки, вы по общему правилу теряете право ссылаться на явные недостатки — те, что видны при обычной приёмке (пункт 3 статьи 720).

Если подрядчик подвёл

Не начал вовремя или тянет. Если подрядчик не приступает к работе в срок или работает так медленно, что окончание к сроку явно невозможно, вы вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 715).

Видно, что выйдет плохо. Если уже во время работы видно, что результат выйдет ненадлежащим, назначьте разумный срок для исправления; не исправил — вправе отказаться от договора или поручить исправление другой бригаде за счёт подрядчика и потребовать возмещения убытков (пункт 3 статьи 715).

Сорвал промежуточный срок. Промежуточные сроки обязательны так же, как конечный, если договор не говорит иное (пункт 1 статьи 708), — поэтому график этапов в договоре работает как инструмент: по нему считают просрочку и неустойку.

Если дом строится для вашей семьи, а подрядчик — компания или ИП, к этому добавляются права потребителя — неустойка за просрочку и выбор требований при недостатках; о них — в разборе о каркасном доме под ключ.

Держите график этапов под рукой: по нему видно, какой срок сорван и с какого дня считать просрочку.