Акт скрытых работ: что это и как принимать фундамент, стены и кровлю до закрытия

Суть

Скрытые работы — то, что следующий этап закроет навсегда: арматура в фундаменте перед бетоном, гидроизоляция перед обратной засыпкой, утеплитель и плёнки перед обшивкой, трубы и кабели перед стяжкой. В Градостроительном кодексе это работы, которые влияют на безопасность здания и которые по технологии нельзя проконтролировать после выполнения других работ; по итогам их проверки составляют акты освидетельствования (часть 4 статьи 53 Градостроительного кодекса). Акт скрытых работ — один из них: в нём записано, что предъявили к осмотру, по каким чертежам и из каких материалов это сделано и какие работы теперь можно начинать.

Для частного дома есть оговорка. Проект на индивидуальный жилой дом закон не требует (часть 3 статьи 48 того же кодекса), а в статье о строительном контроле такой дом упомянут один раз: итоговый акт о соответствии построенного объекта проектной документации для него не подписывают (часть 7¹ статьи 53). Образец акта скрытых работ Минстрой утвердил в составе исполнительной документации (приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, действует с 1 сентября 2023 года до 1 сентября 2029 года), но об индивидуальных домах в приказе ничего не сказано, а сам образец назван рекомендуемым. Вывод практический: в частном доме акты скрытых работ надёжнее всего сделать обязательными договором.

Что заложить в договор и смету

пункт	что записать	зачем
перечень	какие работы подрядчик предъявляет до закрытия: основание и арматура фундамента, гидроизоляция, утеплитель и плёнки, сети в стенах и полу, слои кровли под покрытием	без перечня обязанность показывать работу до закрытия трудно требовать
извещение	за сколько рабочих дней и каким способом подрядчик зовёт на осмотр	чтобы вы или ваш инженер успели приехать
форма акта	по образцу из приказа Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр	образец рекомендуемый, обязательным для сторон его делает договор
подписи	со стороны заказчика — вы или ваш инженер технадзора; со стороны подрядчика — его представитель, а если работу делала другая бригада, то и её	роль инженера во взаимоотношениях с подрядчиком описывают в договоре подряда (статья 749 Гражданского кодекса)
приложения	фотографии с размерами и привязкой к осям, исполнительные схемы, документы на материалы	по ним потом видно, что именно закрыто
запрет закрывать	следующий слой — только после подписанного акта; закрытое без осмотра подрядчик вскрывает и восстанавливает за свой счёт	иначе о том, кто платит за вскрытие, придётся спорить
повторный осмотр	после устранения замечаний — новый осмотр и акт	так устроен и строительный контроль: акт составляют только после устранения недостатков (часть 5 статьи 53 Градостроительного кодекса)
перерыв	если следующий этап начнут позже чем через полгода, осмотр повторяют	в строительном контроле после перерыва больше шести месяцев контроль проводят повторно (часть 6 статьи 53)

Как идёт стройка

Скрытые работы есть на каждом этапе, и у каждой своя точка, после которой её уже не увидеть.

Фундамент. Основание под фундамент, арматурный каркас и закладные детали — до бетона; гидроизоляция и утепление фундамента — до обратной засыпки.

Стены. В каркасном доме — стойки, утеплитель и плёнки до обшивки; в доме из бруса — гидроизоляция и подкладочная доска до первого венца, уплотнитель до следующего ряда; в кладке — армирование и перемычки, если они есть в документации.

Сети. Трубы и кабели в стяжке, стенах и перекрытиях — до заливки и обшивки. Если документация или договор требуют испытаний, например давлением для водопровода и отопления, их проводят до закрытия, а результат прикладывают к акту.

Кровля. Стропила и их крепления, пароизоляция, утеплитель, ветро- и гидрозащита, обрешётка — до укладки покрытия и внутренней обшивки.

Приезжать и смотреть работу вы вправе и без особого условия: заказчик контролирует ход и качество работ, сроки и материалы подрядчика, не вмешиваясь в его оперативно-хозяйственную деятельность (пункт 1 статьи 748 Гражданского кодекса). Указание подождать с закрытием до осмотра подрядчик обязан выполнить, если оно не противоречит договору и не вмешивается в его хозяйственные дела (пункт 3 статьи 748); дайте его письменно. А чтобы он сам звал вас к нужному моменту, запишите это в договор.

Приёмка этапа

Осмотр перед закрытием — маленькая приёмка. Приезжайте с чертежами, сметой и спецификацией материалов и сверяйте по ним размеры, марки и толщины, а не на глаз. По образцу Минстроя (приложение № 3 к составу исполнительной документации) в акте семь пунктов:

1. Какие скрытые работы предъявлены к освидетельствованию.
2. По какой проектной или рабочей документации они выполнены — номер чертежа и другие реквизиты.
3. Какие материалы и изделия применены и какими документами подтверждено их качество.
4. Какие документы подтверждают соответствие работ требованиям: исполнительные схемы и чертежи, результаты испытаний.
5. Даты начала и окончания работ.
6. Каким нормам и разделам документации работы соответствуют.
7. Какие работы, конструкции или участки сетей разрешается выполнять дальше.

Ниже — дополнительные сведения, приложения и подписи представителей сторон. На бумаге экземпляров столько, сколько лиц подписывает документ (пункт 1 порядка ведения исполнительной документации по тому же приказу). Форму акта раньше давал и свод правил «Организация строительства» — приложение Д к СП 48.13330.2019, но изменение № 1 (приказ от 28.03.2022 № 207/пр) исключило её с 29 апреля 2022 года, а изменение № 2 (приказ от 21.04.2025 № 244/пр) с 22 мая 2025 года убрало из свода и раздел об исполнительной документации.

Главная для вас строка — седьмая: пока в ней нет разрешения, следующий слой не кладут, если это записано в договоре. Замечание, не заявленное подрядчику сразу, потом не поможет: закон лишает заказчика права ссылаться на недостатки, которые он обнаружил при контроле и не заявил (пункт 2 статьи 748). Поэтому отступления от чертежей записывайте в акт или письмом в тот же день.

Акт скрытых работ и акт приёмки этапа — разные документы. Первый подтверждает, что работу перед закрытием осмотрели и её можно закрывать, второй — что этап сдан и принят (пункт 4 статьи 753). В договоре пропишите оба, а оплату привяжите ко второму.

Если подрядчик подвёл

Закрыл без осмотра. Если в договоре есть условие о вскрытии за счёт подрядчика, требуйте вскрыть и восстановить работу. Если такого условия нет, а в качестве закрытой работы вы сомневаетесь, при споре о недостатках или их причинах по требованию любой из сторон назначают экспертизу. Оплачивает её подрядчик. Исключение — если она покажет, что он договор не нарушал или недостатки не связаны с его работой: тогда платит тот, кто её потребовал, а если её назначили по соглашению, — обе стороны поровну (пункт 5 статьи 720).

Вы не приехали. Пропущенный осмотр не снимает с подрядчика ответственности: сослаться на то, что заказчик не контролировал работу, он не вправе, если обязанность такого контроля не возложена на заказчика законом (пункт 4 статьи 748).

Недостаток нашёлся после приёмки. Скрытый недостаток — тот, что нельзя было увидеть при обычной приёмке, — заявляйте подрядчику в разумный срок после того, как его обнаружили (пункт 4 статьи 720). Дальше — обычные требования при недостатках работы: устранить их бесплатно, уменьшить цену или возместить ваши расходы на исправление (статья 723 Гражданского кодекса, для дома для себя — и пункт 1 статьи 737), а когда дом для себя строит компания или ИП — ещё и статья 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Главное правило этапа простое: не закрывать то, что не осмотрено и не записано в акт.