Сколько стоит построить дом: из чего складывается смета и где она растёт

Суть

Точный ответ на вопрос «сколько стоит построить дом» — столько, сколько записано в смете к вашему проекту. Цена квадратного метра из объявления не говорит, что в неё вошло: фундамент какой глубины, кровля с водостоком или без, инженерные сети, отделка, подключение к сетям. Цена по договору подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение и может быть определена сметой (пункты 2 и 3 статьи 709 Гражданского кодекса). Подрядчик обязан выполнить всё, что указано в технической документации и смете, если договор не говорит иного (пункт 1 статьи 743). Обратное тоже верно: работа, которой нет ни в чертежах, ни в смете, в цену не входит.

Обязательные правила сметного нормирования Градостроительный кодекс вводит для стройки на государственные и муниципальные деньги и деньги компаний с долей государства больше половины. В остальных случаях сметные нормативы применяют, только если это предусмотрено федеральным законом или договором (часть 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса). Смету частного дома стороны составляют в свободной форме, и её полнота — ваша забота. Если дом для вашей семьи строит компания или ИП, вы вправе потребовать смету: по требованию потребителя её составление обязательно (пункт 1 статьи 33 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Что заложить в договор и смету

строка	что записать	зачем
объёмы	единицы и количество: кубометры бетона, квадратные метры кладки и кровли, метры сетей	объём сверяют с чертежом и при приёмке этапа
материалы	марка, класс, толщина; замена — только равноценная и с вашего согласия	«газобетон» без класса и плотности — не условие, а слово
работы и материалы	отдельными строками	видно, что дорожает: работа или материал
изыскания	кто делает геологию и геодезию участка и к какому сроку	от них зависят тип и глубина фундамента
доставка и техника	доставка, разгрузка, кран, вывоз грунта и мусора	не записаны — подрядчик может выставить их отдельно, и начнётся спор: при твёрдой цене его издержки уже в цене (пункты 2 и 6 статьи 709)
временные сети	электричество и вода на время стройки: чьи и за чей счёт	вы обязаны их дать, только если это записано в договоре (статья 747)
непредвиденные расходы	отдельная строка с пределом в процентах; тратить — только с вашего письменного согласия	иначе резерв расходуется без вас
вид цены	твёрдая на весь срок стройки; «цены действительны до…» в смете — вычеркнуть или ограничить	если договор молчит, цена твёрдая (пункт 4 статьи 709), а срок действия цен даёт повод её пересматривать
что не входит	перечень: проект, подключение к сетям, отделка, благоустройство	чтобы «под ключ» у вас и у подрядчика значило одно и то же

Как идёт стройка

Грунт оказался не тем. Если изысканий не было или они не совпали с тем, что открылось в котловане, могут измениться тип и объём фундамента. Для сметы это дополнительные работы: подрядчик обязан сообщить о них и получить ваш ответ, прежде чем их выполнять: таков порядок договора строительного подряда. Изыскания лучше заказать до подписи: переделка фундамента по ходу стройки — это уже дополнительные работы по новой цене.

Подорожали материалы. При твёрдой цене подрядчик не вправе требовать её увеличения, даже если полный объём работ нельзя было предусмотреть. Исключение — существенный рост стоимости материалов и оборудования, которые он предоставляет, и услуг третьих лиц, если его нельзя было предвидеть при заключении договора: тогда он вправе потребовать увеличения цены, а если вы откажетесь, — расторжения договора по правилам статьи 451 (пункт 6 статьи 709). Если дом вы строите для себя у компании или ИП, то же правило повторяет закон о защите прав потребителей, и расторгнуть договор при вашем отказе исполнитель может только через суд (пункт 2 статьи 33). Поэтому проверьте, нет ли в договоре или смете срока действия цен: такое условие позволяет пересматривать твёрдую цену.

Вы сами передумали. Другой профиль окон, другая кровля, лишняя перегородка — это изменение технической документации. Пока такие изменения прибавляют к смете не больше десятой части и не меняют характер работ, вносить их — ваше право; за этой границей нужна дополнительная смета, согласованная обеими сторонами (статья 744). Каждое решение фиксируйте письменно вместе с его ценой: устное «добавим окно» через месяц превращается в спор о сумме.

Приблизительная смета. При ней подрядчик обязан вовремя предупредить вас, если из-за дополнительных работ цена существенно превысит смету. Не согласны — вправе отказаться от договора, оплатив сделанное. Не предупредил — строит в пределах сметы (пункт 5 статьи 709, пункт 3 статьи 33 закона о защите прав потребителей). Что считать существенным превышением, закон числом не называет — запишите процент в договор.

Приёмка этапа

Платите за этап по акту, где рядом стоят объём из сметы и выполненный объём. Расхождение — повод сверить работу с документацией до оплаты. По чертежам чего-то не хватает — работа не доделана. Сделано больше, чем требует документация, — это дополнительные работы, и платить за них вы обязаны, только если на них согласились. Строка сметы одной суммой, без объёма, при приёмке не проверяется: попросите разбить её до подписи договора, а не после первого этапа.

Если нанят технадзор, сверку объёмов поручите ему: заказчик вправе привлечь инженера для контроля и приёмки, а его полномочия записывают в договор подряда (статья 749).

Если подрядчик подвёл

Выставил доплату после работ. Подрядчик, который не сообщил вам о дополнительных работах и выполнил их сам, лишается права требовать их оплаты, если не докажет, что тянуть было нельзя в ваших же интересах — скажем, ради сохранности дома (пункт 4 статьи 743). Ответ на такую доплату — письменный, со ссылкой на этот пункт и на смету.

Навязал работу. Когда дом вы строите для себя, закон на вашей стороне: включать в договор дополнительную работу против вашей воли подрядчик не может, а работу, которой в договоре нет, вы можете не оплачивать (пункт 3 статьи 740 и пункт 1 статьи 731 Гражданского кодекса).

Пересчитал твёрдую цену сам. Этого подрядчик не вправе делать вовсе: при существенном непредвиденном подорожании его материалов он может лишь потребовать увеличения цены (пункт 6 статьи 709). Предложение «подпишите новую смету, иначе остановимся» — это предложение изменить договор, и соглашаться на него вы не обязаны.

Сравнивайте сметы разных подрядчиков по строкам и объёмам, а не по итогу: низкий итог может означать, что в смете просто меньше работ.