Договор строительного подряда на дом: существенные условия и что добавить

Суть

Договор на строительство частного дома — это строительный подряд. Подрядчик в установленный срок строит по вашему заданию определённый объект, а вы создаёте условия для работы, принимаете результат и платите (статья 740 Гражданского кодекса).

Договор считается заключённым, когда стороны договорились обо всех существенных условиях. Существенным всегда бывает предмет, а ещё — условия, которые закон называет необходимыми для договоров этого вида, и любые, о которых одна из сторон заявила, что без них договора нет (пункт 1 статьи 432). Для подряда кодекс требует указать начальный и конечный сроки работы (пункт 1 статьи 708), а для строительного подряда — определить состав и содержание технической документации, а также сторону, которая её передаёт, и срок (пункт 2 статьи 743).

Цена сама по себе к таким условиям не относится. Если договор не называет ни цену, ни способ её определить — например, смету, — заплатить придётся столько, сколько при сравнимых обстоятельствах обычно берут за такие работы (пункт 1 статьи 709, пункт 3 статьи 424). Для заказчика это худший вариант: о «сравнимых обстоятельствах» спорят уже после стройки.

Форма — письменная. Договор гражданина с организацией заключают в простой письменной форме, а договор двух граждан — если сумма больше десяти тысяч рублей (пункт 1 статьи 161). Нарушение формы само по себе договор не отменяет, но в споре сослаться на свидетелей уже нельзя — только на переписку, платежи и другие доказательства (пункт 1 статьи 162).

Если договор называет только эти условия, споры начнутся там, где он молчит: кто и как меняет проект, кто платит за работы, которых не было в смете, и что делать с актом, который вы не готовы подписать.

Что заложить в договор и смету

пункт	что записать	зачем
предмет	адрес участка; что строят — дом по документации, его площадь и этажность; чертежи и спецификации приложением	без предмета договора нет (пункт 1 статьи 432)
сроки	дата начала и дата окончания; промежуточные сроки по этапам	начальный и конечный сроки кодекс требует указать (пункт 1 статьи 708)
цена	твёрдая или приблизительная; смета по этапам приложением	если договор не говорит иного, цена твёрдая (пункт 4 статьи 709)
изменения проекта	в пределах 10 % сметы — вашим письменным указанием с ценой и сроком; крупнее — допсоглашением с дополнительной сметой	так устроено ваше право менять документацию (статья 744)
дополнительные работы	срок вашего ответа на сообщение подрядчика; без письменного согласия они не оплачиваются	о таких работах подрядчик обязан сообщить вам (пункт 3 статьи 743)
приёмка	как подрядчик сообщает о готовности этапа, через сколько дней вы приступаете, форма акта	закон говорит «немедленно» (пункт 1 статьи 753) — число дней спокойнее для обеих сторон
гарантия	гарантийный срок и день, с которого он считается	от него зависит, кто доказывает причину недостатка (статья 755)
неустойка	сумма или процент за просрочку этапа и всего дома	соглашение о неустойке без письменной формы недействительно (статья 331)

Как идёт стройка

Меняете проект. Вы вправе вносить изменения в техническую документацию, если вызванные ими дополнительные работы стоят не больше десяти процентов общей стоимости по смете и не меняют характер работ. Изменения крупнее оформляют дополнительной сметой, которую согласуют обе стороны (пункты 1 и 2 статьи 744). Подрядчик со своей стороны вправе потребовать пересмотра сметы, если стоимость работ превысила её не менее чем на десять процентов по не зависящим от него причинам (пункт 3 статьи 744).

Подрядчик нашёл «лишнюю» работу. Если в ходе стройки выяснилось, что нужны работы, которых нет в документации, и смета из-за этого растёт, подрядчик обязан сообщить вам. Не ответили в течение десяти дней, если договор или закон не дают другого срока, — он приостанавливает эти работы, а убытки от простоя ложатся на вас, пока вы не докажете, что дополнительные работы не были нужны. Промолчал и сделал сам — теряет право требовать оплаты этих работ и убытков, если не докажет, что медлить было нельзя в ваших интересах — например, иначе пострадал бы дом (пункты 3 и 4 статьи 743). Поэтому в договоре полезен срок ответа и правило «без письменного согласия не оплачивается».

Цена поехала вверх. Твёрдую цену подрядчик увеличить не вправе, даже если объём работ нельзя было предвидеть. Главное исключение: существенно подорожали материалы и оборудование подрядчика или услуги, которые ему оказывают другие, и этого нельзя было предусмотреть при подписании. Тогда он вправе требовать увеличения цены, а при вашем отказе — расторжения договора по статье 451 (пункт 6 статьи 709). При приблизительной цене он обязан заранее предупредить о существенном превышении сметы из-за дополнительных работ; если вы против, от договора можно отказаться, оплатив сделанное (пункт 5 статьи 709). Не предупредил — строит по прежней цене.

Если дом вы строите для себя, работает ещё одна защита: навязать дополнительную работу или услугу подрядчик не вправе, а от оплаты работы, не предусмотренной договором, вы вправе отказаться (пункт 1 статьи 731, пункт 3 статьи 740).

Приёмка этапа

Скрытые работы закрывают только после акта скрытых работ, а каждый из этапов строительства дома под ключ принимают отдельно. Здесь — одно правило договора, о котором забывают. Сдачу и приёмку оформляют актом, который подписывают обе стороны. Если одна отказывается, в акте ставят отметку об отказе, и его подписывает другая. Признать такой акт недействительным суд может, лишь если сочтёт мотивы отказа обоснованными (пункт 4 статьи 753).

Отсюда практический вывод: молча не подписывать нельзя. Не согласны с актом — отдайте подрядчику письменный отказ с перечнем недостатков и сохраните подтверждение, что он его получил.

Если подрядчик подвёл

Сорвал срок этапа. Промежуточные сроки обязательны, если договор не говорит иного (пункт 1 статьи 708). Договорную неустойку взыщут, только если она записана письменно (статья 331). Если дом для вашей семьи строит компания или ИП, неустойка положена по закону и без записи в договоре.

Недостатки после сдачи. За отступления от документации и обязательных для сторон строительных норм отвечает подрядчик (пункт 1 статьи 754), а в гарантийный срок — за недостатки, если не докажет, что их вызвали нормальный износ, неправильная эксплуатация, ваши неверные инструкции или ваш ненадлежащий ремонт (пункт 2 статьи 755). Без гарантии недостатки дома должны обнаружиться в разумный срок, но не позже пяти лет со дня приёмки (пункт 2 статьи 724, статья 756). Если гарантия короткая — по кодексу меньше двух лет, для потребителя меньше пяти, — после её конца и до пяти лет доказывать, что недостаток возник до передачи дома, придётся вам (пункт 4 статьи 724; пункт 5 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Длинный гарантийный срок оставляет это бремя на подрядчике.

Строит частное лицо без ИП. Если оно строит за деньги постоянно, сослаться на то, что оно не предприниматель, ему не позволит закон (пункт 4 статьи 23). К таким договорам суд применяет и закон о защите прав потребителей — так Верховный суд разъяснил в пункте 12 постановления Пленума № 17 от 28 июня 2012 года. Что стройка для этого человека — постоянный промысел, доказывать, скорее всего, придётся вам, поэтому сохраняйте его объявления и переписку.

Подпишите договор до приезда техники: всё, что не записано до первого ковша земли, потом придётся доказывать.