ЗОУИТ на участке: как узнать до покупки и что эти зоны запрещают

О чём речь

ЗОУИТ — зона с особыми условиями использования территорий. Её устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, обеспечить безопасную работу транспорта, энергетики, связи и военных объектов, сохранить памятники и геодезические пункты, охранять природу, а также ради обороны и безопасности страны (пункт 1 статьи 104 Земельного кодекса, дальше — ЗК). Ограничения зоны распространяются на всё, что над и под поверхностью участка, и могут ограничивать или запрещать размещение и использование построек, а сам участок у собственника при этом не изымают (пункты 2 и 3 статьи 104). Для покупателя участка под дом это главный невидимый риск: на местности зону видно не всегда, а строить в ней может быть нельзя.

Документы

документ	кто выдаёт	сколько ждать по норме
выписка ЕГРН с дополнительными сведениями о зонах на участке	компания «Роскадастр» по запросу через Госуслуги или МФЦ	не дольше трёх рабочих дней (чч. 1 и 9 ст. 62 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)
градостроительный план с ограничениями и границами зон	местная администрация, бесплатно для правообладателя	четырнадцать рабочих дней (ч. 6 ст. 57³ Градостроительного кодекса)
уведомление Росреестра о внесении зоны в реестр	Росреестр — правообладателям участков в зоне	в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений; приходит в личный кабинет на Госуслугах или на сайте Росреестра либо на почту из реестра (чч. 5, 5¹ ст. 34 закона № 218-ФЗ)
решение об установлении зоны с её ограничениями	орган, установивший зону	зона действует со дня внесения сведений в реестр (п. 24 ст. 106 ЗК)

Шаг за шагом

1. Закажите выписку на участок. Среди дополнительных сведений реестр хранит отметку о том, что участок полностью или частично лежит в границах зоны с особыми условиями (пункт 5 части 5 статьи 8 закона о регистрации недвижимости). Отметка есть — ищите, какая это зона и какую часть участка она занимает.
2. Посмотрите, какая зона. Их виды закон перечисляет: например, охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, тепловых сетей и линий связи, придорожные полосы, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, зоны затопления и подтопления, санитарно-защитные зоны, приаэродромная территория (подпункты 3, 5–8, 13, 14, 17, 18 и 28 статьи 105 ЗК). Ограничения у каждой свои: для большинства видов они записаны в положении о зоне, которое утверждает правительство, а для водоохранных зон и прибрежных защитных полос — прямо в частях 15 и 17 статьи 65 Водного кодекса (пункт 1 статьи 106 ЗК).
3. Попросите продавца получить градостроительный план участка: заявление подаёт правообладатель (часть 5 статьи 57³ Градостроительного кодекса). В плане должны быть сведения об ограничениях использования участка и о границах зон, если участок в них попадает (пункты 9 и 10 части 3 той же статьи), — по нему видно, где на участке останется место под дом.
4. Сравните с планами на стройку. Если дом попадёт туда, где ограничения зоны запрещают его размещать, администрация на уведомление о планируемом строительстве ответит уведомлением о несоответствии (пункт 2 части 10 статьи 51¹).
5. Спросите продавца о письмах из Росреестра: правообладателей участков в зоне уведомляют о внесении сведений о ней в реестр (пункт 21 статьи 106 ЗК), причём электронно — в личный кабинет на Госуслугах или на сайте Росреестра либо на почту, указанную в реестре (часть 5¹ статьи 34 закона о регистрации). Письмо о новой зоне — повод выяснить её ограничения до сделки.
6. Решите до задатка. Зона на части участка может быть терпимой, если дом и баня помещаются вне её; зона на весь участок с запретом построек означает, что под дом он не годится, как бы ни убеждал продавец.

Где участок подводит

Зона появилась после покупки. Зона и её ограничения считаются установленными со дня внесения сведений о ней в реестр (пункт 24 статьи 106 ЗК). С этого дня на участках в её границах нельзя строить и использовать здания вопреки её ограничениям (пункт 1 статьи 107). Исключение сделано только для зоны, которую устанавливают или меняют под объект, который планируют построить или реконструировать, — будущую линию, газопровод, дорогу. Пока этот объект не введут в эксплуатацию, участок можно использовать без стройки по прежнему виду, а стройку можно вести дальше, если разрешение на неё выдали до установления или изменения зоны или её начали до этого дня, когда разрешение не требовалось (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 107). После ввода объекта на приведение в соответствие или снос отводится два года (пункт 4 статьи 107). У зоны вокруг уже действующей линии или газопровода, если её не устанавливали и не меняли под их реконструкцию, и у реки такого исключения нет: недостроенный дом, который зона не допускает, сносят в общий трёхлетний срок (тот же пункт 4). Поэтому даты начала работ и внесения зоны в реестр стоит подтверждать документами.

Уже построенный дом в зоне. Если размещение дома в зоне не допускается, его приводят в соответствие с ограничениями или сносят в течение трёх лет со дня установления зоны (пункт 4 статьи 107). Убытки от ограничения прав возмещают по правилам статьи 57¹ Земельного кодекса (пункт 6 статьи 107), а если из-за зоны участок или дом нельзя использовать по разрешённому использованию, собственник вправе требовать их выкупа (пункт 7), кроме постройки, о сносе которой как самовольной уже принято решение. Три года отсчитывают от дня установления зоны (пункт 4 статьи 107 ЗК), поэтому дату внесения сведений о ней в реестр (пункт 24 статьи 106) стоит выяснить сразу.

Участок у реки. На этом примере видно, как работает зона. Ширина водоохранной зоны реки зависит от её длины: пятьдесят метров для реки до десяти километров, сто — от десяти до пятидесяти, двести — для более длинных (часть 4 статьи 65 Водного кодекса). У реки короче десяти километров водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой, а та обычно от тридцати до пятидесяти метров в зависимости от уклона берега (части 5 и 11 статьи 65). Строить дом в такой зоне можно, если он оборудован сооружениями, которые защищают воду от загрязнения, — например, подключён к централизованной канализации или имеет локальные очистные сооружения (часть 16 статьи 65). А вдоль берега реки или озера общего пользования лежит береговая полоса шириной двадцать метров — у каналов и у рек и ручьёв длиной до десяти километров она уже, — и пользоваться ею для передвижения и отдыха вправе любой человек (части 6 и 8 статьи 6). Об этом стоит помнить, если продавец показывает забор «до самой воды».

Самовольная постройка по незнанию. Постройка, возведённая с нарушением ограничений использования участка, не считается самовольной, если собственник не знал и не мог знать о действии этих ограничений (абзац второй пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса). После внесения зоны в реестр ссылаться на незнание трудно: сведения о ней есть в выписке.

Зона не видна на заборе. Знаками на местности обозначают границы зоны, если это предусмотрено положением о ней, и (или) место объекта, ради которого она установлена (пункт 21 статьи 106 ЗК), но знака может и не оказаться. И чистая выписка ещё не доказывает, что зоны нет: зона, установленная до 1 января 2031 года решением или согласованием органа власти, нормативным актом или судом, до 1 января 2033 года считается установленной и без сведений о ней в реестре (часть 8 статьи 26 закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ). Опора линии, столбик газопровода или берег рядом с участком — повод спросить в администрации и у владельца сети, есть ли зона, а не довод, что её нет.

Участок не отнимают. Сам факт зоны не лишает собственника участка: участки в границах зон не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3 статьи 104 ЗК). Меняется другое — что на участке можно строить.

Итог в пяти строках

• Зона с особыми условиями может ограничивать или запрещать постройки, а участок у собственника остаётся, если иное не предусмотрено федеральным законом.
• Зона действует со дня внесения сведений о ней в реестр, но зоны, установленные прежним порядком, до 2033 года действуют и без отметки: смотрите выписку, градостроительный план и то, что стоит у участка.
• Дом там, где ограничения зоны его не допускают, не пройдёт уведомление о планируемом строительстве.
• Уже построенное приводят в соответствие или сносят в течение трёх лет, убытки возмещают, при невозможности использования — выкуп.
• Решение о покупке — после выписки и плана: зона на весь участок под запретом построек делает его непригодным под дом.